市场初具规模 公募REITs试点配套支持政策料优化

　　刷新公募REITs网下询价纪录的华夏基金华润有巢租赁住房REIT(以下简称“华润有巢REIT”)于14日晚间发布公告称，在正式发售第一天，公众投资者累计有效认购规模已超过本次募集上限，决定提前结束公众投资者的募集。截至目前，已获批发行的公募REITs产品达23只，已上市20只产品募资618亿元，回收资金带动新项目投资额超过3300亿元。

　　公募REITs试点一年多来，市场规模有序扩大，初步形成了规模效应和示范效应，增量扩容、存量扩募，公募REITs投资价值有望持续凸显。中国证券报记者从接近监管部门人士处获悉，证监会将进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域，还将尽快推动首批扩募项目落地。

　　增量扩容 基础资产不断丰富

　　自2021年6月首批试点项目落地以来，目前获批发行的公募REITs产品已达23只，基础资产涉及收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源和保障性租赁住房等多种类型，基础资产逐步丰富，市场规模有序扩大。

　　据悉，华润有巢REIT是首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs项目。中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进说，保障性租赁住房公募REITs持续落地，打通了该领域“融投管退”的模式闭环。对于推动我国公募REITs市场多元化、可持续发展具有重要意义。

　　市场人士介绍，公募REITs试点开展以来，整体市场表现较好，已有多家保险机构、银行理财公司、证券公司以自有资金或资管产品方式积极参与公募REITs的战略配售、网下发售及二级市场投资。截至10月底，已上市公募REITs总市值达706亿元，较发行价平均上涨22.93%；市场总成交量138.84亿份，成交总金额738亿元，平均日均换手率超过2%，流动性高于日本、新加坡等成熟市场。

　　国泰君安证券资产管理公司融资决策委员会副主任徐刚预计，未来公募REITs将有序拓宽试点范围，规范性文件也有望陆续补足，进一步推动公募REITs常态化、规范化发展。

　　存量扩募 资产进一步盘活

　　在增量产品密集上市的同时，公募REITs底层资产扩募迎来实质性进展，推动REITs市场加快扩容。市场人士认为，随着REITs市场认知度进一步提升，以及投资者类型持续多元化，REITs投资价值有望持续凸显。

　　根据相关政策，上市一年之后的公募REITs产品可进行扩募。9月末，沪深交易所发布了首批上市的5只公募REITs拟申请扩募并新购入基础设施项目的公告。

　　中金普洛斯REIT本次购入3个基础设施项目，整体分散了REIT资产组合地域分布；博时蛇口产园REIT在首发资产均为研发办公的物业用途基础上，增加了研发厂房类物业，拓宽资产业态……中信建投证券发布的报告称，上述5只公募REITs扩募重点各不相同，看点颇多。

　　据悉，除了上述5只产品，其他基金管理人也在寻找合适项目。

　　中信证券债券研究团队认为，REITs扩募启动将为市场注入更多活力，有望提升底层资产的营收能力，运营能力较强的REITs二级市场估值有望得到提升。

　　政策支持 加快推进常态化发行

　　近期相关部门支持推进REITs常态化发行的力度不断加大。中国证券报记者获悉，监管部门将适时进一步扩大REITs试点范围，推动更多优质项目发行上市，尽快推动首批扩募项目落地。

　　“8月底，证监会正式提出加快推进基础设施REITs常态化发行十条措施(简称‘REITs十条’)，从市场培育、项目遴选推荐、审核注册、强化事中事后监管、完善配套政策、保障监管资源配置等全链条、全流程明确了相关政策安排。”接近监管部门人士指出，目前“REITs十条”的各项工作在有序推进，下一步，证监会将继续抓好十条措施的落实落地。

　　具体来看，相关举措包括推动更多优质项目发行上市，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域，形成规模效应和示范效应；鼓励符合条件的民间投资项目发行REITs，推动解决民企参与试点存在的困难和问题，尽快推动相关项目落地；尽快推动首批扩募项目落地，推动已上市优质运营主体通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，促进投融资良性循环。

　　上述接近监管部门人士透露，监管部门将推动REITs专项立法，完善法治基础，促进市场长期健康发展；优化配套支持政策，推动全国社保基金、基本养老金、企业年金、职业年金等配置型长期机构投资者参与REITs投资，为盘活存量资产提供中长期资金支持。

　　“我国近百万亿元基础设施存量资产有能力为REITs市场输送优质资产项目，仅按基础设施资产存量1%转化率进行计算，未来中国REITs规模有望达万亿元级别，资产类别丰富度可能超过亚洲其他REITs市场。”中金公司董事总经理张宇表示。