LPR双降，现在是提前还房贷的好时机吗？

　　8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%(此前为3.7%)，5年期以上LPR为4.30%(此前为4.45%)。

　　LPR双降！无论是给实体经济贷款做参考的1年期LPR，还是给房贷做参考的5年期LPR，都降了。如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元。

　　那么现在是提前还贷的好时机吗？什么样的人适合提前还贷？提前还贷需要注意什么？

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，未来，为了降低月供、提振楼市预期，5年期LPR还会下降，房贷利率也会下降。“个人建议，如果手上有多余的钱，且找不到更好的收益，未来没有大笔支出，收入也比较稳定，提前还贷也不影响生活质量。那么，还掉房贷，未尝不可。”

　　李宇嘉特别提醒，还掉房贷有很多前提条件，特别是那些有娃、又有老人、工作压力大的人，手上有一笔储蓄，会安心很多。尽管百万元级别的房贷压身，但它是放在20-30年里的，不要把自己绷得那么紧。

　　透视：哪些人准备提前还款？

　　李先生2019年底在深圳贷款买了一套房子，贷款金额300万元，贷款利息5.14%。今年他公司正好有一笔股票兑现，手里有了余钱。

　　考虑到自己所在的互联网行业面临着一定的不确定性，再加上每个月还贷数额比较巨大，还有现在房贷利率也有一定的下调，综合考虑后，他想先提前还掉一部分房贷，一方面可以减轻每个月的还贷压力，另一方面可以更好地对抗自身职业的不确定性。

　　李先生不是个例。笔者发现，今年以来，有了提前还贷想法的人还有很多。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析道，提前还贷的主要原因，是2015到2019年这三年房价上涨比较快，利率也比较高，这个时期的存量房贷利率比较高，利率降下来以后，甚至低于某些经营贷款，所以很多人直接把贷款还掉。“另外，除了前面说的利率高以外，另一个现象是今年以来存在明显的资产荒，整个银行业理财固定收益利率明显的往下走。当然，这也与引导存款利率往下走是有关的。”

　　李宇嘉认为，提前还贷主要有两种情况：第一种情况，对于很多人来讲，如果找不到比银行房贷利率更高的理财产品，再加上机会成本、房屋折旧、物业管理费、按揭成本等因素影响，有机构算过，深圳、上海的房子，持有成本在8%左右。所以，还不如把房贷还掉，还掉的贷款就相当于是理财了。另外一种情况就是，现在消费贷，特别是经营贷，又开始有所松动。很多人会通过借贷过桥一次性还掉房贷，再拿房屋去抵押办经营贷。其实经营贷利率还是比较低的，基本上做十年期没有问题。

　　算经济账：哪些人适合提前还款？

　　提前还房贷，本质上是为了减轻自己的经济负担。算经济账可以发现，一次性还清所有房贷意味着以后都不用再支付利息成本，属于最省钱的方式。

　　然而，在实际操作中，购房者的经济能力不同，尤其是在深圳，对于普通的工薪阶层来说，一次性还清压力比较大。所以，大部分人会选择部分提前还款。

　　部分提前还款有两种，其一是部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短，这种方式可以节省较多的利息；其二是部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。这两种情况相比，第一种情况更加省钱。

　　此外，有几种情况提前还款并不划算：第一种情况，采用等额本息还款方式，还款时间已经到中期后，此时，已还的月供中，包含的利息居多，剩下的贷款总额本金较多，即使提前还贷，节省的利息并不多，所以并不划算；第二种情况，采用等额本金还款方式，由于月供递减，前期的还款额度大，当还款时间已经过1/3时，意味着利息还掉过半，后面剩下的本金较少，利息也少，提前还款意义不大；其三，购买住房不久，在签订贷款合同时，很多银行都规定了提前还贷的期限，如果在规定期限前(一般是1-2年)还款，需要按照合同约定向银行缴纳违约金。

　　就像李宇嘉建议得那样，如果手上有多余的钱，且找不到更好的收益，未来没有大笔支出，收入也比较稳定，提前还贷也不影响生活质量。那么，还掉房贷，未尝不可。

　　他提醒，还掉房贷有很多前提条件，特别是那些有娃、又有老人、工作压力大的人，手上有一笔储蓄，会安心很多。尽管百万元级别的房贷压身，但它是放在20-30年里的，不要把自己绷得那么紧。

　　小南走访发现，目前银行对于房贷提前还款的客户，一般是采取预约机制的。如果决定提前还款，需要提前一周至一个月提出申请，并约定还款日期。具体还款携带的资料还需要按照银行的要求进行准备，在指定时间抵达银行即可。

　　【撰文】王春艳 冯少文