别让公摊面积成为“消费暗区”

　　近日，《法治日报》报道了一则新闻：青岛某业主购买了一套110.25平方米的住宅，到手却发现套内面积只有60多平方米。一石激起千层浪，公摊面积迅速成为社会热议话题。

　　公摊面积制度起源于中国香港。上世纪50年代以前，香港房屋都是整栋出售。但买得起整栋楼房的人毕竟是少数，这样会限制房产销售，所以香港房地产商尝试分层拆开卖房，提出“公共契约”的售楼模式，将电梯间、大堂等面积按照一定比例分摊给购买单层住房的业主，这就是公摊面积的由来。改革开放后，内地引入了“公摊面积”概念并沿用至今。

　　国外有没有公摊面积？有也没有。因为国外很多房产是按照套内面积计价或者整套成交，所以没有公摊面积的概念。但实际上，国外一些房产公共设施的价格会折算到套内面积当中。而在某些情形下，公摊面积在国外也是存在的，比如征收房产税的时候，公摊面积产生的房产税费用仍然会按照房屋面积分摊到业主头上。

　　个人认为，围绕公摊面积之所以有如此多的争议，主要是因为购房时存在很多“消费暗区”。一些房企利用公摊面积制度大做文章，获取不合理利益，这主要体现在以下几个方面。

　　其一，房企利用信息不对称对房屋面积进行“注水”。一般来说，套内面积用户可以自行测量，而公摊面积几乎没有业主能够计算清楚。于是，部分开发商会利用这一信息不对称，通过虚增公摊面积的方式给房屋“注水”，侵害业主利益。

　　其二，物业利用公共区域牟利，侵占业主利益。比如，一些物业会在公共区域树立广告牌，开展经营性活动。既然公摊面积由业主买断，那么利用公共区域获得的收益本该属于全体业主，然而现实中业主很难享受到这些收益。

　　其三，业主维权难度大。一方面，业主很难测量公摊面积；另一方面，业主在对公共区域占用等问题进行维权时很难形成一致，有些小区甚至没有业主委员会来履职管事。

　　公摊面积有如此多的“消费暗区”，那么能不能取消呢？笔者认为，“一刀切”的做法是不可取的。现实中，一旦取消公摊面积，很多公共产品的计价标准就会大幅度调整，比如物业费和取暖费的计算方式就要重构，客观上会导致价格上涨。

　　而更加严重的问题在于，取消公摊面积可能导致开发商减少公共设施的投放，着力于增加套内面积。届时，新的问题可能出现：购房者买了套内面积很大的房子，却没有电梯，楼梯很窄，房屋配套设施“堪忧”。

　　那么，如何解决当前公摊面积导致的各类问题？

　　需要两步走：第一步是信息透明，让房企没有“注水”的空间。公摊面积应该更加透明，通过房屋结构图来精准计算和核定。对此，政府可以设立官方评估机构进行客观核定，而不是开发商“说多少是多少”。同时，利用公共区域获得的收益应该由业主共同拥有，而不能落入物业的私人“钱袋子”中。

　　第二步是打通维权渠道，让业主维权不再是难事。面对开发商“注水”、多标公摊面积，实际交付面积与合同面积不符等问题，业主应该有畅通的维权渠道。比如，可以采用一人代表集体诉讼的方式：一位业主胜诉，所有业主可以通过其胜诉获得同等补偿。

　　短期内，以上两步可以在很大程度上解决公摊面积纠纷问题。长期来说，“明码标价”才是解决问题的根本方式。比如，在房屋产权证和合同上注明套内面积和公摊面积，才能让购房者的维权更有力。

　　(作者盘和林 系浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员)